中房报记者 苗野丨北京报道

6月以来，房地产圈出现了一波房企老板增持潮。

6月18日，融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌斥资7865万港元，在公开市场增持290万股融创中国股票。同一天，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德也斥资775万港元增持融创中国股票28.9万股。

当天，融创中国股价大跌，最低跌至26.1港元/股，最大跌幅为7.4%，最终收盘27.25港元/股，创下2021年度单日最大跌幅。

市场普遍认为，融创中国股价大跌与市场传闻其自1月以来大举拿地引发关注有关。不过，融创中国否认了央行单独对其进行针对性排查，仅表明这是央行对试点企业进行例行管理，融创中国作为试点企业之一，每月都会给央行报送相关资料和保持汇报沟通。

对于此次股票下行是否因上述关注引发的问题，融创中国回复中国房地产报记者称，不能因此引发关联，此次增持也与此无关；孙宏斌、汪孟德双双增持融创中国股票这一系列动作，彰显了融创管理层对公司业务未来发展前景的坚定信心，以及对公司长期价值的高度认可。

从融创中国股价表现来看，在管理层增持股票后呈现震荡微升态势。截至6月22日收盘，融创中国股价微涨0.18%至27.5港元/股，但距离年初28.57港元/股已下跌3.75%。

这是半年内，孙宏斌第4次增持融创中国股票，总斥资超2.3亿港元，累计增持854万股。他上一次密集增持还是在3年前。

汇生国际融资总裁黄立冲认为，房企老板和管理层增持行为主要是出于稳定股价，对股票起支持作用，但这是短期支撑，长期来看地产股走势还是偏低迷。

在房企老板中，短时间内频繁又大手笔增持的还有碧桂园联席主席杨惠妍。

6月15日，杨惠妍涉资约9342万港元，以均价9.34港元/股增持1000万股碧桂园股票，最新持股持股比例上升至60%。

从过往来看，杨惠妍增持是“分批建仓”。从其去年30多次出手砸进去33亿港元增持碧桂园来看，杨惠妍是铁了心要拉一拉碧桂园股价。今年从3月26日也是连续7个交易日7次增持自家股票，花了13亿港元。4月、5月又分别斥资约6866.1万港元和1.93亿港元在场内增持，加上6月份几笔增持，杨惠妍在碧桂园上升至60%的持股比例，在“碧万恒融”中，这个比例仅次于许家印对恒大“控制”。

但碧桂园股价自6月15日-21日5个交易日里，已累计下挫6.88%。截至6月22日收盘，碧桂园收于8.95港元/股，只上涨0.22%。

针对杨惠妍增持行为，中国房地产报记者致电碧桂园投资者关系部，电话始终处于无法接通状态。

受“三道红线”“房贷新规”以及“集中供地”等影响，地产股持续走低。今年以来，房企护盘行为依旧踊跃，若将时间范围推进至2021年至今，大股东增持的房企数量不少于30家。仅5月，就有滨江集团、建业地产、九龙仓集团等多家房企大股东实施增持计划。

中国国际科促会理事布娜新表示，从整体行业估值来看，地产类企业估值下行了一段时期，地产行业具有明显周期性，受政策影响较大，很多优秀房企股价处于历史底部，一些地产大佬纷纷增持自家股票，在向市场传递信心的同时不一定能影响股价，还是要看投资者是否买账。作为企业护盘举措，增持和回购股票短期内或有效果，长期走势还要看房企利润。

实际上，没有一个老板不觉得自家股票是被低估的。

从目前地产股行情来看，许多房企股价都处在最低区间，即便基本面无虞、业绩表现亮眼，也始终在股价上得不到体现。

以万科为例，年初的股价还在34元/股，现在已经跌到了24元/股，足足下跌了30%。万科A是曾经市值冲上4000亿元房企，中海的最高点也曾突破过3000亿港元，如今这类基本面良好的房企都未能在股价上有相应表现，其他规模与盈利水平都不出色的中小房企日子就更难过了。

再看市盈率，地产股也普遍低于其他行业。2020年上半年，房地产上市企业市盈率均值为12.1倍，沪深上市房企市盈率均值为19.5倍，在港上市房企平均市盈率仅为5.3倍。

旭辉控股董事局主席林中曾说过：“我永远都是认为我的股价是被低估的，尤其是疫情以后，整个行业股价都是被低估的，股价问题有短期和中长期问题。”

中国恒大总裁夏海钧也曾提到：“恒大现在效益这么好，股价还这么低，恒大当然会选择一个在市场不稳定情况下，做一些股票回购。”

他们似乎都在为自家股价被市场低估“喊冤”，却也在某种程度上代表了广大开发商心声。真金白银往里砸，彰显了管理层对公司未来发展信心。

6月17日，中国奥园宣布，公司主席郭梓文增持公司138万股股份，平均价为6.73港元/股，涉资约930万港元，显示对公司长远发展充满信心。增持后，郭梓文及郭梓宁最新共同持股比例为55.3%。

另外，吴亚军家族信托也斥资9000万港元于6月3日-4日于公开市场以平均价45港元/股增持龙湖200万股普通股。

“这是源于一种需要，不是源于管理层信心。”黄立冲说，这些公司股票或多或少存在质押，有二级市场维护需求，也有发债融资渴求，这都需要支持股价。如果股价进一步下跌，质押股票可能会崩盘爆仓，引发一系列连锁反应。

在房地产严调控高压下，整个房企增长逻辑被颠覆，在资本市场被长期低估的地产股更面临不被认可困境。于是，源自上市公司主体主动市值管理——包括增持和回购就构成了一道独特风景线，他们希望通过增持向市场传递股票被低估信号。

“企业增持根本目的并不是短期刺激股价表现，是为了提振资本市场信心，也是市值管理重要手段之一。”某券商认为，用大股东增持和回购股票方式维护市值不是不可以，但在目前“弱”市场里可能效果并不明显；且房企资金大部分来自贷款，如果用非标、信托等渠道融来资金做增持和回购还会增加资金成本。

布娜新认为，受部分房企暴雷事件影响，市场开始关注或担忧房企生存空间和风险控制。虽说市场对地产行业看法不一，但未来发展前景和行业利润肯定会高度聚集在头部几家房企，它们依旧具有较大上行空间；一些转型房企可能找到其他具有上升趋势爆发点，整体应该继续看好中国房地产行业，后红利期依旧具有极大潜力。

从宏观消息面上，地产股近期的确没有任何刺激股价上涨因素。透过房地产市场调控趋严态势，房地产行业也走到了重构发展逻辑，重新审视估值时刻。

中金发布报告判断下半年房地产行业基本面降速而不失速，当前极端低估值和低仓位情形下地产股仍存交易机会。结合中长期维度房企分化演变，建议投资竞争格局重塑“优胜者”，多元赛道布局“领跑者”以及潜在分拆催化“受益者”。